Πως επηρεάζει τα ακίνητα
Η Κύπρος αλλάζει σελίδα την 1η Ιανουαρίου 2026 με την η υλοποίηση της φορολογικής μεταρρύθμισης. Η μεταρρύθμιση αυτή δεν είναι ένας νόμος, αλλά ένα «πακέτο» τροποποιήσεων σε 5 βασικές νομοθεσίες που επηρεάζουν άμεσα την τσέπη σας και τον τρόπο που διαχειρίζεστε τα ακίνητά σας.
1. Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών: Νέες Απαλλαγές & το Σωρευτικό “Cap”
Νομοθεσία: Ο περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών (Τροποποιητικός) (Αρ. 3) Νόμος του 2025 (Άρθρο 11)
✅ Τα Οφέλη (The Benefits)
- Γενική Απαλλαγή: Η απαλλαγή για οποιαδήποτε άλλη διάθεση ανεβαίνει, από €17.086 ➡️ στις €30.000.
- Κύρια Κατοικία: Η απαλλαγή σχεδόν διπλασιάζεται, από €85.430 ➡️ στις €150.000.
- Γεωργική Γη: Η απαλλαγή για γεωργούς αυξάνεται σημαντικά, από €25.629 ➡️ στις €50.000.
⚠️ Οι Περιορισμοί (The Risks/Cap)
- Lifetime Cap: Προσοχή! Το συνολικό ποσό που μπορείτε να γλιτώσετε σωρευτικά σε όλη σας τη ζωή από όλες τις απαλλαγές μαζί είναι €150.000.
- Παράδειγμα: Αν χρησιμοποιήσετε €150.000 για το σπίτι σας, έχετε μηδενίσει το περιθώριο για οποιαδήποτε άλλη πώληση στο μέλλον.
2. Φόρος Εισοδήματος
Νομοθεσία: Ο περί Φορολογίας του Εισοδήματος (Τροποποιητικός) Νόμος του 2025
Αυτή η ενότητα μετατρέπει τη φορολογική δήλωση σε εργαλείο εξοικονόμησης χρημάτων για τον πολίτη.
Α. Στεγαστικό & Ενοίκιο (Κοινωνική Πρόνοια)
Εισάγεται για πρώτη φορά η Στεγαστική Έκπτωση:
- Ποσό: Έως €2.000 ετησίως αφαιρούνται από το φορολογητέο εισόδημα.
- Δικαιούχοι: Ενοικιαστές κύριας κατοικίας ή ιδιοκτήτες με ενεργό στεγαστικό δάνειο (για τους τόκους).
- Σημαντικό: Η έκπτωση δίνεται μόνο αν υπάρχει τεκμηρίωση ηλεκτρονικής πληρωμής (για ενοίκια >€500).
- Ασφάλεια (€500): Η ασφάλιση κατοικίας γίνεται πλέον φορολογικά ελκυστική, αφού τα ασφάλιστρα εκπίπτουν έως το ποσό των €500.
Β. Ενεργειακή Αναβάθμιση & Διατηρητέα
Το κράτος «επιδοτεί» την ανακαίνιση μέσω της φορολογίας:
- Energy Upgrade (20%): Αν ξοδέψετε €10.000 για θερμομόνωση, οι €2.000 αφαιρούνται από το φορολογητέο σας εισόδημα εκείνης της χρονιάς. Το ετήσιο ταβάνι είναι οι €5.000.
- Διατηρητέα (€10.000): Λόγω του υψηλού κόστους αποκατάστασης, οι ιδιοκτήτες διατηρητέων μπορούν να εκπίπτουν έως και €10.000 ετησίως για δαπάνες συντήρησης.
Γ. Η Αύξηση του Αφορολόγητου (€22.000)
Αύξηση από τις €19.500 στις €22.000
3. Αντιπαροχή: Το Νέο «Αφορολόγητο» Εργαλείο Ανάπτυξης
Νομοθεσία: Ο περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών (Άρθρο 10)
✅ Τα Οφέλη (The Benefits)
- Ταύτιση με την Ανταλλαγή: Απολαμβάνει τα ίδια προνόμια με την ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας.
- Καθεστώς «Μη Διάθεσης»: Η αντιπαροχή δεν θεωρείται πώληση. Δεν πληρώνετε CGT τη στιγμή που δίνετε τη γη.
- Ταμειακή Ροή: Επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να ξεκινήσει το έργο χωρίς να χρειάζεται κεφάλαια για φόρους προκαταβολικά.
⚠️ Οι Κίνδυνοι (The Risks)
- Ρήτρα 5ετίας: Η ανέγερση πρέπει να ολοκληρωθεί εντός 5 ετών.
- Φορολογική Βόμβα: Αν το έργο δεν ολοκληρωθεί στην 5ετία, ο φόρος καθίσταται απαιτητός αναδρομικά από την ημερομηνία της αρχικής συμφωνίας.
4. Κατάργηση Άμυνας (SDC) στα Ενοίκια
Νομοθεσία: Ο περί Εκτάκτου Εισφοράς για την Άμυνα (Τροποποιητικός) Νόμος του 2025
✅ Τα Οφέλη (The Benefits)
- Άμεση Αύξηση ROI: Καταργείται η εισφορά 3% (επί του 75% του ενοικίου).
- Δικαιότερη Μεταχείριση: Τα ενοίκια πλέον φορολογούνται μόνο ως εισόδημα, χωρίς την επιπλέον “τιμωρητική” εισφορά άμυνας.
⚠️ Ο Κίνδυνος (The Risk)
- Μόνο για Συνεπείς: Η κατάργηση της άμυνας «ξεκλειδώνει» μόνο αν η μίσθωση είναι δηλωμένη και (για ποσά >€500) πληρώνεται ηλεκτρονικά.
5. Αναδιαρθρώσεις Δανείων: Παράταση & Νέα Όρια
Νομοθεσία: Συνδυασμός Περί CGT και Περί Φόρου Εισοδήματος
✅ Τα Οφέλη (The Benefits)
- Παράταση 2030: Οι απαλλαγές για ανταλλαγή ακινήτου έναντι χρέους ισχύουν πλέον μέχρι το τέλος του 2030.
- Νέο Ταβάνι €450.000: Αυξάνεται το αφορολόγητο όριο αξίας του ακινήτου, καλύπτοντας περισσότερους δανειολήπτες.
⚠️ Προϋποθέσεις (The Conditions)
- Οφειλές προ 2020: Ισχύει αποκλειστικά για δάνεια που υπήρχαν πριν την 31/12/2020.
6. Ενοίκια: Το Τέλος των Μετρητά (Από 01/07/2026)
Νομοθεσία: Περί Βεβαιώσεως και Εισπράξεως Φόρων (Τροποποιητικός) Νόμος του 2025
⚠️ Οι Κίνδυνοι (The Risks)
- Απώλεια Φοροαπαλλαγών: Ο ενοικιαστής χάνει την έκπτωση των €2.000.
- Ακύρωση Κινήτρων: Ο ιδιοκτήτης χάνει τις εκπτώσεις για ανακαίνιση (€1.500) ή ενέργεια (€5.000).
✅ Τα Οφέλη (The Benefits)
- Αυτόματη Τεκμηρίωση: Το τραπεζικό έμβασμα είναι η μόνη «αδιάψευστη» απόδειξη για το Τμήμα Φορολογίας.
| Χαρακτηριστικό | Μετρητά (Cash) | Ηλεκτρονική Πληρωμή |
| Φοροαπαλλαγή €2.000 | ❌ ΟΧΙ | ✅ ΝΑΙ |
| Συμμόρφωση (>€500) | ❌ ΠΑΡΑΝΟΜΗ | ✅ ΝΟΜΙΜΗ |
7. Έλεγχος Μεταβιβάσεων & Οφειλές (Από 2027)
Νομοθεσία: Περί Βεβαιώσεως και Εισπράξεως Φόρων (Άρθρο 7(4))
✅ Τα Οφέλη (The Benefits)
- Εξαίρεση Κύριας Κατοικίας: Η αγορά σπιτιού έως €500.000 προστατεύεται και δεν επηρεάζεται από το «μπλόκο» μεταβίβασης.
⚠️ Ο Κίνδυνος (The Risk)
- Το Σταδιακό «Μπλόκο»: Από το 2027, ο Έφορος θα σταματά μεταβιβάσεις άνω των €100.000 αν έχετε οφειλές. Το «όριο ανοχής» μειώνεται δραματικά:
- 2027: Επιτρέπονται χρέη €1.000.000.
- 2030: Επιτρέπονται χρέη μόνο €50.000.
8. Εταιρείες με Ακίνητα: Η Αυστηροποίηση του Κανόνα 20%
Νομοθεσία: Περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών (Τροποποιητικός) Νόμος του 2025
Μια από τις πιο ουσιαστικές αλλαγές αφορά την πώληση μετοχών σε εταιρείες που κατέχουν ακίνητη περιουσία στην Κύπρο.
- Ο Νέος Κανόνας: Το όριο για την επιβολή Φόρου Κεφαλαιουχικών Κερδών (20%) μειώνεται δραστικά από το 50% στο 20%.
- Τι σημαίνει αυτό: Εάν το 20% της αγοραίας αξίας των μετοχών μιας εταιρείας πηγάζει (άμεσα ή έμμεσα) από ακίνητη περιουσία στην Κύπρο, τότε η πώληση των μετοχών αυτών υπόκειται πλέον σε φόρο.
- Τέλος στα Παραθυράκια: Με το προηγούμενο καθεστώς (50%), πολλοί επενδυτές απέφευγαν τον φόρο διαχέοντας την αξία της εταιρείας σε άλλα στοιχεία ενεργητικού. Τώρα, η νομοθεσία «κλειδώνει» την υποχρέωση καταβολής φόρου ακόμα και για εταιρείες με μικρότερη αναλογία ακινήτων, διασφαλίζοντας ότι ο φόρος θα καταβάλλεται εκεί που παράγεται η αξία: στη γη.
💡 Τελική Συμβουλή
Η μεταρρύθμιση του 2026 απαιτεί να είστε “Digital & Compliant”. Όσοι προσαρμοστούν νωρίς θα επωφεληθούν από χιλιάδες ευρώ φοροαπαλλαγών, ενώ όσοι παραμείνουν στις παλιές πρακτικές (μετρητά, αδήλωτα εισοδήματα) θα αντιμετωπίσουν αυστηρές κυρώσεις.
